土地の評価方法

2013年11月17日

 土地は、固定資産評価基準により、売買実例価額を基に算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価

します。

 

 

      地目

地目とは、土地の主な用途による分類で、固定資産評価では、宅地、田及び畑(併せて農地)、鉱泉地、

池沼、山林、牧場、原野、並びに雑種地を言います。また固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿

上の地目に関わらず。賦課期日(毎年1月1日)現在の現況によって認定されます。

      地積 地積とは土地の面積を言います。原則として登記簿に記載されている地積により課税されます。

評価の仕組み

 

(宅地の場合)

 評価額の計算

 

     ( 路線価 × 間口等の補正 ) × 地積 = 評価額

 

 評価の手順

 1. 市内全域にて、商業地や住宅地などの利用状況に応じて大まかな分類を行い、

  さらにそれを街路の状況や利用上の便等を考慮して区分します(状況類似地区)。

 

 2. 状況類似地区ごとに、標準宅地(奥行、間口、形状等が標準的なもの)を選定し、

  地価公示価格、土地鑑定価格等を参考にして、当該宅地の価格を決定します。

 

 3. 上記で決定した価格の7割を目途にして、当該標準宅地が接する街路(主要路線)

  の路線価を決定します。なお路線価は1平方メートルあたりの単価となります。

 

 4. 状況類似地区ごとに、主要路線とその他の路線の状況を比較して、その他の路線

  価格を決定します。

 

 5. 各土地が接する路線価を基礎として、間口や奥行等に基づく補正を行い、各画地

  (ひとまとまりの土地の単位)の評価額を算定します。

 課税標準額

 

    の算定

課税標準額は原則として決定された評価額となりますが、住宅等の場合、住宅用地などの課税標準の

特例措置や負担調整措置が適用されるため、価格(評価額)よりも低くなります。

  住宅用地の

 

       特例

 固定資産税

 小規模住宅用地

 (200平方メートルまで)

課税標準額が価格の1/6になります。

 一般住宅用地

 (200平方メートルを超える部分)

課税標準額が価格の1/3になります。
 都市計画税

 小規模住宅用地

 (200平方メートルまで)

課税標準額が価格の1/3になります。

 一般住宅用地

 (200平方メートルを超える部分)

課税標準額が価格の2/3になります。
 負担調整措置

 

 全国的な評価の均衡を図るため、平成6年度に、宅地の評価水準を全国一律で地価

公示価格等の7割を目途として行うこととなりましたが、これに伴い生じる評価額の引き

上げによって税負担が急増しないように、なだらかに課税標準額を上昇させる「負担調

整措置」 が講じられました。

 

 この負担調整措置により、課税標準額はなだらかに上昇していくため、地価の下落局

面においても、課税標準額及び税額が上昇する場合があります。

 

 なお、近年では評価額が下落傾向にあることと、課税標準額が本来の水準近くまで引

き上げられてきていることから、評価額と課税標準額の乖離は解消されつつあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

お問い合わせ

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固定資産税係
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