家屋の評価方法

公開日 2017年04月14日

更新日 2018年02月13日

家屋は、固定資産評価基準によって、再建築価格を基礎に評価します。

評価の仕組み

新築家屋の評価

評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率等

 再建築価格とは、同一の家屋を新築するとした場合に必要とされる建築費を算定したものです。この再建築価格に、建築後の経年減点補正を行ったものが、家屋の評価額になります。
なお、家屋は原則として、評価額が課税標準額になります。

評価替えについて

 在来家屋については、基準年度(3年ごと)に評価替えが行われます。評価替えでは、前回の評価替えからの、建築後の経過年数による減価及び建築物価の変動が反映されます。
なお固定資産評価基準(地方税法第403条第15条を根拠)の規定により、経過年数による家屋の価値の減価は、再建築価格の2割が下限となります。 

新築家屋に対する減額措置

適用要件

 専用住宅か、居住部分が2分の1以上を占める併用住宅。

 延床面積が50平方メートル以上(1戸建以外の集合住宅にあっては40平方メートル以上)、280平方メートル以下の家屋。

  分譲マンション等の区分所有家屋の床面積については、「専有部分の床面積+各々に按分した共有部分の床面積」で判定します。

※認定長期優良住宅は固定資産税係への申告が必要です。

減額範囲

 新築された住宅用家屋のうち、住居として用いられている部分(上限120平方メートル)が対象となります。

※併用住宅における事務所、店舗等の部分は減額対象にはなりません。

減額される額

 上記の減額対象に相当する固定資産税額の2分の1が減額されます。

※都市計画税は減額されません。

減額期間

一般住宅 新築後3年度分(3階建て以上の中高層耐火住宅等は5年)

認定長期優良住宅 新築後5年度分(3階建て以上の中高層耐火住宅等は7年)

その他の減額措置

 以下の住宅改修工事(リフォーム)を行った場合、一定の要件のもと、固定資産税が減額されます。なお、適用にあたっては固定資産税係への申請(原則として工事完了後3か月以内)が必要です。

耐震改修工事

主な要件

  • 昭和57年1月1日に現存していた居住用の家屋であること。
  • 建築基準法に基づく現行の耐震基準に適合した改修工事を施した家屋。

減額範囲

居住用部分の120平方メートル分

減額される額

改修工事が完了した年の翌年度分に限り、家屋の固定資産税額の2分の1(長期優良住宅に認定されている場合は3分の2)が減額されます。

バリアフリー改修工事

主な要件

  • 新築後10年以上を経過した居住用の家屋であること。 (賃貸住宅を除く)
  • 65歳以上の者、ないしは要介護認定・要支援認定を受けている者、または障がい者の、いずれかに該当する者が、現在居住して いる家屋であること。
  • 一定要件を満たす改修工事を施し、改修後の住宅の床面積が50平方メートル以上ある家屋。

減額範囲

居住用部分の100平方メートル分

減額される額

改修工事が完了した年の翌年度分に限り、家屋の固定資産税額の3分の1が減額されます。

省エネルギー改修工事(熱損失防止改修工事等)

主な要件

  •  平成26年4月1日以前に所在していた居住用の家屋であること。 (賃貸住宅を除く)
  •  一定要件を満たす改修工事を施し、改修後の住宅の床面積が50平方メートル以上ある家屋

減額範囲

住居用部分の120平方メートル分

減額される額

改修工事が完了した年の翌年度分に限り、家屋の固定資産税額の3分の1(長期優良住宅に認定されている場合は3分の2)が減額されます。

共通する要件並びに注意事項

  • 上記減額制度は、当該改修目的のために充てられた、1戸あたりの工事費用(補助金等を差し引いた額)が、50万円以上であることが要件です(省エネルギー改修工事については、60万円以上)。
  • 上記減額制度は、家屋の固定資産税のみが対象であり、都市計画税及び土地の減額はありません。
  • 耐震改修の減額制度は、その他の改修工事による減額制度と併用して適用することは出来ません。
  • バリアフリー改修工事と省エネルギー改修工事の減額制度は、2つの減額制度を併用して適用することが出来ます。ただし、両制度とも、新築及び耐震改修工事の減額制度と併用して適用することは出来ません。
  • 長期優良住宅に認定されている方は、耐震改修工事と省エネルギー改修工事の減額制度を適用する場合、大阪府が発行する認定長期優良住宅であることを証する証明書の写しが必要です(証明書の名義が所有者以外(施工業者等)の場合、減額制度は適用されません。)。

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